Stort tryck på att bygga om kontor till bostäder
De tomma kontoren i Helsingfors blir allt fler samtidigt som det råder skriande brist på bostäder. Nu grubblar beslutsfattarna på om det är viktigare åtgärda bostadsbristen eller hålla kvar näringslivet i staden.
På ett år har den tomma kontorsytan i huvudstadsregionen ökat med drygt 100 000 kvadratmeter. Många kontor har stått tomma en längre tid och ägarna skulle gärna i synnerhet bygga om gamla kontor som ändå måste saneras till bostäder. Men processen att ändra detaljplanen är lång och det bromsar intresset.
– Läget har blivit sämre. Det beror främst på den ekonomiskt svåra situationen. Den stora trenden är att företag flyttar till moderna, mer effektiva lokaler med kontorslandskap, men för tillfället byggs inte så mycket nytt, säger Markus Juvala på Catella som följer med läget på fastighetsmarknaden.
Enligt Juvala är det lättare att ändra kontorslokaler till lägenheter i centrum eftersom trycket på nya bostäder är hårt och ägarna kan göra vinst trots att det är dyrt att bygga om. På till exempel Drumsö och i Hertonäs finns däremot många gamla kontor och industribyggnader som är svåra att hyra ut. Som bostadsområden är de attraktiva men processerna att bygga om kontoren till bostäder är långa och svåra. Dessutom överklagar många ofta vilket fördröjer ombyggnaden med flera år.
– Staden försöker med våld hålla kvar en del av kontorsområdena, men inom fastighetsbranschen tycker man det är tokigt och anser att det i stället borde gå att bygga om gamla svåruthyrda kontor. Läget gör många missnöjda eftersom försäljningspriset på bostäder ofta är betydligt högre än vad man skulle få för de gamla kontoren, säger Juvala.
"Mer ekologiskt att bygga om"
Ett exempel där man lyckats är den snart 70 år gamla industrifastigheten Lauttasaaren Metalli på Drumsö som också är skyddad av Museiverket. Här bygger Auratum just nu nya, trendiga loft-bostäder. Fastigheten stod tom i flera år och processen har enligt byggherrechefen Jussi Säynäslahti varit förargligt lång.
– För oss är det ändå lönsamt och mer ekologiskt att bygga om än att riva hela byggnaden och bygga nytt.
Medan andelen tomma lokaler i innerstaden börjar vara liten är läget i utkanterna av staden, i till exempel Malm, norra Haga och västra Böle, mer kritiskt. I Sockenbacka har en del gamla kontorslokaler rivits och nya bostäder har byggts i stället. Värdet på bostäderna i de här områdena är i många fall så lågt att det inte lönar sig att bygga bostäder av kontoren.
Ärendet är också aktuellt inom Helsingfors stad där man grunnar på problematiken.
Fullmäktigeledamoten Björn Månsson (SFP) lämnade i våras in en motion om att staden ska utreda i vilka områden kontorslokaler kan göras om till bostäder och hur byråkratin skulle kunna lättas upp.
– Jag vill att staden kartlägger möjligheterna till att bygga om kontoren eftersom det är bostäder vi behöver, säger Månsson.
Innan stadsstyrelsen tar itu med saken ligger initiativet på generalplanechef Rikhard Manninens bord.
– På lång sikt är det en mycket olycklig utveckling om alla kontorslokaler som finns i reserv byggs om till bostäder och de olika stadsdelarna blir ensidiga. Därför ska tröskeln vara ganska hög. Vi måste bli mer flexibla och avgöra från fall till fall om området tål en förändring, säger Manninen.
Enligt honom håller staden ändå på och lättar upp byråkratin och avsikten är att göra beslutsgången kortare.
– Samtidigt är det viktigt att näringslivet i centrum bevaras och att det finns både bostäder och kontor.
Den nya trenden är att det också i innerstaden finns ett tryck på att göra om kontor och butiker i gatunivå till bostäder. Det här ser Manninen som problematiskt.
– Det leder till att vi snart inte längre har lunchkrogar och annan service som hör till en urban miljö. Situationen har blivit helt bakvänd jämfört med 70-talet då man byggde om bostäder till kontor. Därför är vi nu försiktiga och söker en balans.
En del av kontoren byggs också om till hotell, och till exempel kontorslokalerna i tornhuset i Östra Centrum blir en hybrid av både lägenheter och kontor. Det finns också ett intresse att göra om vindsvåningar i kontorsbyggnader till bostäder.
I och med den nya generalplanen går man igenom hur de stora gamla industriområdena i Hertonäs, Sockenbacka och Drumsö kan utvecklas. Här finns också ett tryck på att bygga fler bostäder.
– Om vi ger de företag som ännu är verksamma signalen att kontoren ska byggas om till bostäder är det dålig näringspolitik. När man en gång gör om detaljplanen för bostadsbruk är det dessutom svårt att gå tillbaka till kontor. Finns det då utrymme för företagare i framtiden?
Vallgård är enlig Manninen ett annat kritiskt område.
– Där finns många arbetsplatser men eftersom det byggs så mycket nytt i Böle och Fiskehamnen är min personliga åsikt att man borde tillåta att kontor byggs om till lägenheter i Vallgård.
När kommer gränsen emot i den boom som pågår?
– Det är en svår fråga, det viktigaste är att se till att det byggs tillräckligt med bostäder och att göra det mindre attraktivt att ändra det ursprungliga ändamålet med kontoren. Men det är svårt då efterfrågan är så stor.